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[生活] 在美国购房后,我后悔了吗 比我想象的便宜很多

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发表于 11-9-2017 09:38 PM | 显示全部楼层 |阅读模式

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美国的房子比我们想象的便宜很多,比如在洛杉矶(专题)周边70万美金左右,就可以买套200多平带100多平花园的House,在德州的休斯敦这种地方40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了。140万美金买1500平方也不是什么大惊小怪的事情。我自己在洛杉矶和休斯顿(专题)都买了房子,所以我了解的还算比较清楚。如果你觉得文章太长,直接跳到后面。

—-为什么我会去美国买房—-

我首先说一下我为什么要去美国买房子,我有两个主要的考虑,一是孩子的教育我是打算让孩子初中毕业出去读书,将来再回国来工作,当然这只是我的设想,所以我买的两个房子都算是学区房。

二是做个资产的全球化配置,中国目前有大约170万亿货币,财富却不到80万亿,货币与财富巨大的比率,是货币贬值最大的隐患。虽然现在人民币非常坚挺(其中门道,我另外写一篇文章来解释),但对于中产来说,是适当分散部分风险。那么美国的房地产目前是什么现状呢?最近十年来的房产趋势,丹佛、达拉斯和西雅图(专题)的房产增值速度最快,分别是15.7%、13%与11.7%。根据预测报告显示,保守估计在2017年,房价涨幅最大的可能是西雅图(Seattle,WA)增幅为6.4%;其次是加州的Riverside,增幅为5.8%。同样入围前5名的城市还有亚特兰大(Atlanta,GA),休斯顿(Houston,TX)以及旧金山(专题)(SanFrancisco,CA)。?

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所以美国的房子并不是像我们这样适合投资,保值的意义更大。投资美国房地产,仅仅是为了保险,而不是为了增值。(这里可以画个重点)这是大家必须要搞清楚的一件事。

—-美国买房的五个步骤—-

Step 1

要投资美国的房地产,首先你要确定,你是否喜欢美国的生活文化。我觉得美国的生活文化有两点中国人很不习惯的地方,一是这个国家重规则,不重潜规则。比如我在肯尼迪机场把行李丢了,丢行李这事在美国实在太正常了。于是我就去找丢失行李咨询台,一个中年妇女接待了我,微笑着说hi~然后就递给我一张表格,填好后说找到行李会跟我联系。我问行李现在到底在哪里呢?她说不知道。我又问大约需要多久能找到呢?她说不知道。这个服务态度如果在国内估计很多人会大呼小叫了,或者直接说,把你们领导喊过来。

丢了几次行李我就知道了,是的,丢了好几次,对这位中年妇女来说,这只是她的一份工作,你着急不着急跟她关系不大,她只要在规则范围内做完事情就好了。如果你闹事,她就可以报警然后把你抓起来。大家都按照规则做事的坏处是没啥人情化,不灵活,效率一般也比较低。好处是一视同仁,不管你爸叫不叫李刚,都得遵循流程来。

美国生活文化的第二个特点是无聊。大部分商场晚上五六点就关门,大家下班回家各找各妈。美国除了纽约(专题)、芝加哥(专题)这些大城市的Downtown,很少高楼林立,因为地广人稀,所以大家都住的非常分散,出门找个便利店开车个20分钟是非常正常的,赶到后还很可能发现人家已经关门了。美国人晚上更热衷于陪家人,全家卧在沙发上看电视,或者亲吻孩子,因为很无聊,所以有大把时间生孩子玩。

Step 2

如果你是纯投资没有必要考虑文化的冲突,但如果你要自住就要想想能不能接受美国式的规则与无聊。因为投资重点看收益,自住才要看环境。所以投资的人很可能买酒店式公寓,自住的人更愿意买House。很多中国人来美国后,特别喜欢买House,因为在美国买House其实很便宜,比如在洛杉矶周边70万美金左右,就可以买套200多平带100多平花园的House,在德州40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了,这里说的德州不是出扒鸡那个地方哈。但买House的话,后期维护的成本较高,比如花园要修修剪剪啊,家里水管子坏了也没有公寓统一的维修,还要自己找有执照的水管修理工,这些人收费不仅贵,在美剧来还经常勾引女主人,这风险就太高了。

Step 3

确定自己的意愿后,就开始开设银行账户和寻找房屋经纪人。开设银行账户很简单,但就是等的时间很漫长,美国银行的效率跟《疯狂动物城》里的树懒没什么不同,我申请了支票,等了一周后,在周五下午16:51分接到银行工作人员的电话,说您的支票到了,您可以过来取,但我们想提醒你,我们17:00下班。我说:你是不是觉得我是超人,穿个内裤就可以飞过来?她说你怎么飞我不管,但您开玩笑用了1分钟,现在还剩下8分钟了。美国买房一般都要找一个房屋经纪人,因为不找白不找,经纪人的费用是由卖家负责的。经纪人往往比较清楚每个城市房地产的情况。美国的房屋经纪人感觉无处不在,我打一辆Uber连司机都是房屋经纪人,边开车边介绍自己的业务范围,还顺道说着每个房子的八卦,路过Pasadena一个房子说,说里面就住2个人,但配了60个佣人。我一直在琢磨那60个佣人到底是不是人。

Step 4

经纪人会推荐很多房源给你,但最终的判断还是要靠自己完成。在美国判断房子好坏要考虑四个关键因素:一是看治安,最好不是各国人混居的地方,这样的地方人杂一般冲突都比较多。二是看学区,但一般来说好学区一般房价都比较高,因为美国的学校大部分都是靠房产税养的,而房价越高房产税越高,这是正相关的。三是看房屋质量,比如加州为了抗震大部分房子都是木质结构的,就要检查有没有白蚁等问题。四是看邻居,比如隔壁住着Facebook的扎克伯格,他有女儿我有儿子,这样的房子未必升值,但我们家很可能升值。

Step 5

如果看上了自己中意的房子,接下来就要明确房子的费用了。相比较于北上广深来说美国买房子不算贵,像洛杉矶芝加哥这些城市的非核心地段70万美金左右就可以买套别墅,上百万美金的房子已经非常不错了。这笔钱还可以贷款,首付40%就可以了,30年的房贷利率大致在4.5%左右。除了房价,在美国买房还要考虑另一项很重的支出就是房产税,每个州征收的税率不同,基本在1~3%,比如加州大致在1%。假如你买了500万人民币的房子,每年需要交纳5万的房产税。除了房产税还有保险费,每年需要几百到几千不等,这个是可以谈判的,比如你安装了烟雾报警器就可以获得5%的折扣。物业费公寓才会收,别墅是没有物业费的。

—-在美国买房后我后悔了吗—-

说实话,有点。

跟国内涨疯了的房价比较起来,美国的房子显然不是好的投资品。

但一个人有一些资产后,就需要去配置,不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。

最近房产税吆吆喝喝的要出台,坦白说,这个政策,呵呵。因为你本来就是把房子租给购房者,不过70年产权而已。现在又在这70年产权上收税,这就不是很人道了。这是一房三吃,土地卖一次,购房时各种契税卖一次,现在房子各种限制后,开始考虑收税了。

可想而知,接下来又会掀起一轮海外购房潮。

—-国内房子怎么投资—-

1、如果你目前没有房子,随时可入,因为这是你为数不多可以利用国家金融杠杆的地方。你知道国家为什么要去杠杆吗?对它不利。以我的经验,凡是对它不利的地方,一般就是可以争利的地方。(这句可以画个重点)。另外,你自己住的房子,又不是以出售为目的,你的时间周期足够可以克服风险。在投资这件事情,时间是最宝贵的资本,因为你耗得起。

2、如果你已经有几套房子了,如果是学区房可以出租,国家轰轰烈烈的租售同权,显然不会不了了之,怎样也要做个样子出来。这个时候坐收租金,显然是一个不错的选择。

3、如果你的杠杆过重,国家在贷款利率上会不断加重你的负担,所以能出掉几套最好。正常来说,每个月还的贷款达到自己的50%以上,就比较危险了。

4、一线城市这几年基本没戏,二三线要看地域,比如深港澳大湾区显然是可以考虑的。如何判断一个地方的房地产值不值得投资?一看当地的经济依托,除了房地产还有没有支撑。这直接决定了政府的意愿。二看人口近五年的走势,流出还是流入。三看土地供给状况,这决定了供给端的存量。

—房产税是什么鬼—

1、目前房产税政策明确表示要出台,这是第一,应该在未来五年逐步实施。但是怎么征税,是对第一套就征,还是第二套,都没有明确说法。

2、以我的看法,为了不引起巨大争议,针对第二套以上(不含第二套)征税比较稳妥,税率参考国外大致在房价的1~2%,征税房价的价格会由房价评估师来衡量。

3、房产税一旦开征,这就是大杀器,交易量一定下滑(加上之前的重重政策)。价格一定会出现低谷。

4、未来3年房地产这个投资标的都不是好的选择。

5、要买就买好房子,什么是好房子?商场、操场、菜场,学区房优先。如果你有经济实力,好的地段的别墅也可以考虑,未来十年中国会进入改善型换房阶段,别墅一定是稀缺产品。

—-最后在美国买房我的七点建议—-

1、我觉得美国有三类房子值得投资,一类是中国人聚集的地方,中国人喜欢扎堆,而中国人又热衷于买房子,这几个因素综合起来,加州的尔湾是个不错的选择。这样的地方买house比较好,每个中国人都有一个house梦。也不贵,不到一百万美金就200多平的House了。

二是著名的旅游景点附近,因为美国人非常热衷于旅行,好像美国的年轻一代并不那么在意房子,把房子当投资品算是我们的一项伟大发明了。在景点附近的房子通过Airbnb租出去收益也不错,比如靠近迪斯尼靠近环球影城靠近冲浪海滩之类的。

三是Downtown的公寓,靠近商圈出租会非常方便,但这类公寓都很贵,只要土豪(专题)才会考虑吧,反正我买不起,一套小小的公寓比一套大House还贵。

2、如果近期你没有去美国居住的打算,房子直接委托给中介出租,也可以放在airbnb上出租,当然后者的受益更大一些。

3、不要一听美国的房产税就觉得很恐怖,美国很多税是可以抵扣的,所以如果你要缴税,记得咨询有经验的人(比如我,哈哈)。也可以找专业的税务律师,他会帮你做一个筹划。在国内税并不一定会让你有大的感觉,美国如果你处理不好,一定会让你震惊。

4、如何把钱弄去买房,嗯,如果不是少部分看到我是断断不会说这个地方的。有些人是通过黑市交易,这种交易公司一般名字都是全球理财之类的,香港(专题)比较多。还有一些人就是蚂蚁搬家,毕竟美国买房也需要不了那么多钱,我收过能贷款就贷款吧。每个人一年五万美金的额度,基本全家十几口人就绰绰有余了。

5、尽量买现房,不要买期房。以为美国的房地产公司不像国内,动辄有进入五百强,美国有大量很小规模的开发商,所以在开发房子的过程中,出现各种问题也不是什么新鲜事。如果国内的人去买,最好是直接看得到的房子。

6、注意好你的邻居。这里跟你说实话吧,华人聚集区虽然语言上便利,但往往容易被坑。我不知道为什么,出了国后,中国人特别喜欢坑中国人。如果你语言可以的话,在越贵的白人区一般条件越好。

7、现在有一些中国的房地产开发商,你知道脑子灵活的,会有绿卡赠送的服务。其逻辑就是将你买房的钱转移自己开发的酒店里去,这样就创造了美国人就业的机会。之前是50万美金,现在特朗普(专题)上台后不断提价。但是如果能有这样的服务,如果你又想孩子去读书,那就是极好的一件事了。

关于美国买房我就先交流到这里吧。

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发表于 11-9-2017 09:52 PM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
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